Immobilienbewertung: «Nutzen Sie alle Daten»

Im vergangenen Jahr dauerte es in der Region Nordwestschweiz mit den Kantonen Aargau, Basel-Stadt und Basel-Landschaft im Schnitt rund zwei Monate bis ein Einfamilienhaus verkauft werden konnte. Das zeigen die Daten des Swiss Real Estate Institute und der Immobilienplattform Homegate. Wegen der Corona-Krise rechnen Experten für das laufende Jahr mit weniger Verkaufstransaktionen und im Schnitt mit einer längeren Ausschreibungsdauer, weil Immobilienkäufe aufgrund der unsicheren Situation wahrscheinlich aufgeschoben werden.

Umso entscheidender ist es im aktuellen Umfeld, Immobilien, die verkauft werden sollen, mit dem richtigen Preis anzubieten. «Bei einem zu hohen Preis könnten Banken, die ihren Kunden Fremdkapital für den Erwerb der Liegenschaften zur Verfügung stellen, unsicher werden und eine Finanzierungen zurückziehen», sagt Raphael Lindenmann, Immobilienexperte der Hypothekarbank Lenzburg (siehe Video unten).

Den richtigen Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist nicht ganz trivial. Das Expertenteam der Hypothekarbank Lenzburg stellt fest, dass Besitzer den Wert Ihres Eigentums oft unter- oder überschätzen. Auch zu tiefe Preise haben potentiell negative Auswirkungen. «Bei einem zu tief angesetzten Verkaufspreis hat man es oft mit einer grossen Anzahl von Interessenten zu tun, was auch zu einem hohen administrativen Aufwand (Besichtigungen) führen kann», heisst es in einem kürzlich veröffentlichten Blog-Beitrag der Hypothekarbank Lenzburg, die in den Regionen Lenzburg, Wynental, Freiamt, Mutschellen, Baden, Rohrdorferberg und Aarau auf Maklerbasis selber Liegenschaften verkauft.

Eine seriöse Immobilienbewertung ist für den Verkaufsprozess zentral. Die Profis verwenden beim Bewertungsprozess drei unterschiedliche Methoden. «Die hedonische Bewertung basiert auf Software- und Datenbankbeständen der ganzen Schweiz», so Lindenmann im Video. Das Verfahren nutzen Banken, um eine Indikation darüber zu erhalten, wie hoch ein Objekt maximal belehnt werden kann.

Die hedonische Bewertungsmethode eignet sich aber nicht für jede Art von Liegenschaft. Vor allem bei Immobilien mit einem gewissen Alter oder mit einer aussergewöhnlichen Architektur, kann die hedonische Bewertungsmethode falsche Preise ergeben. In solchen Fällen greifen Experten auf die Realwertmethode und die Ertragswertberechnung zurück. Was man darunter versteht, führt Lindenmann im Video aus.

«Sehr wichtig ist es, dass Sie bei der Bewertung korrekt vorgehen, alle Daten heranziehen und die Methoden miteinander vergleichen», so der Immobilienexperte weiter. So könne man eine erste saubere Marktabtastung machen und schafft eine solide Basis, dass eine Immobilientransaktion auch in schwierigen Zeiten zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht werden kann.